TUTCRIS - Tampereen teknillinen yliopisto

TUTCRIS

Lähiökorttelikorjaamisen taloudellinen päätöksenteko. Lähiöohjelma 2008-2011.

Tutkimustuotos

Yksityiskohdat

AlkuperäiskieliSuomi
JulkaisupaikkaTampere
KustantajaTampereen teknillinen yliopisto. Rakennustekniikan laitos
Sivumäärä147
ISBN (elektroninen)978-952-15-2880-4
ISBN (painettu)978-952-15-2879-8
TilaJulkaistu - 2012
OKM-julkaisutyyppiD4 Julkaistu kehittämis- tai tutkimusraportti taikka -selvitys

Julkaisusarja

NimiTampereen teknillinen yliopisto. Rakennustekniikan laitos. Rakennustuotanto ja -talous. Raportti
KustantajaTampereen teknillinen yliopisto
Vuosikerta11
ISSN (painettu)1797-8904

Tiivistelmä

Monimuotoisten korttelitason kehityshankkeiden päätöksenteko on haastavaa ja sitä tukevalle kriteeristölle ja työkaluille on selkeästi tarvetta. EVAKO-hankkeessa analysoitiin lähiökorttelikorjaamiseen liittyvää päätöksentekoa ja kehitettiin sitä tukevia työkaluja ja menetelmiä. Näiden tarkoituksena on ohjata lähiöasumista edullisempaan, viihtyisämpään ja erityisesti energiatehokkaampaan suuntaan. Päätöksentekoa analysoitiin Annalan case-alueen kautta tarkastelemalla alueen kohteiden suunnitteluprosessia ja siihen liittyvää päätöksentekoa. Päätöksentekoa tarkasteltiin nimenomaan vuokrataloyhtiöiden näkökulmasta, mutta tuloksia voidaan soveltaa laajalti myös muissa päätöksentekoympäristöissä.

Päätöksentekoon vaikuttaneiden tekijöiden ryhmittely osoitti, että lähiökorttelikorjaamiseen liittyvä päätöksenteko on varsin monimutkainen kokonaisuus, johon liittyvien tekijöiden yksiselitteinen ryhmittely on hyvin haastavaa. Oleellisimmat käytännön päätöksentekoon vaikuttaneet tekijät jaettiin kuuden suuremman kokonaisuuden alle. Ryhmitellyt kokonaisuudet eivät kuitenkaan olleet itsenäisiä ja erillisiä kokonaisuuksia, vaan ne näyttivät liittyvän kiinteästi toisiinsa. Näin ollen esimerkiksi energiatehokkuuden käsittely päätöksenteossa omana erillisenä kokonaisuutena ei ole mahdollista, vaan se on huomioitava osana laajempaa kokonaisuutta. Nykyisillä energian hinnoilla energiakustannusten osuus vuokrasta on suuruusluokkaa 10–20 %. Energian hintojen noustessa energiakustannusten osuus vuokrasta kasvaa ja vuokrankorotuspaineet lisääntyvät. Vaikka energiakustannukset muodostavat elinkaaritaloudellisesti merkittävän menoerän ja tulevia vuokrankorotuspaineita voidaan hillitä energiatehokkuutta parantamalla, energiatehokkuus näyttäisi kuitenkin helposti jäävän suunnittelussa muiden asioiden varjoon. Näin ollen kansallisiin ja kansainvälisiin energiatehokkuustavoitteisiin pääseminen tulee vaatimaan korjaamisessa uudenlaista suunnittelun ohjausta.

Konkreettiseksi päätöksenteon työkaluksi energiatehokkaiden valintojen tekemiseen osana suunnittelua on esitetty systemaattinen päätöksentekoprosessi. Esitetty menettelytapa mahdollistaa eri ratkaisuvaihtoehtojen systemaattisen vertailun suunnitteluprosessin aikana ja ohjaa valintaa kohti elinkaariedullisinta ratkaisua. Elinkaariedullisuudella tarkoitetaan elinkaariarvojen ja elinkaarikustannusten välistä suhdetta. Esitetty prosessi jakautuu viiteen vaiheeseen, jotka ovat hankkeen perustietojen ja valintoihin vaikuttavien tekijöiden määrittäminen, perusratkaisun suunnittelu, järjestelmävaihtoehtojen valinta järjestelmätasolla, energiansäästötoimenpiteiden valinta rakenne- ja laitetasolla (energiansäästötoimenpiteiden kannattavuusmalli) sekä kokonaisuuksien vertailu ja päätöksenteko.

Esitetyn päätöksentekoprosessin neljännen vaiheen (energiansäästötoimenpiteiden valinta rakenne- ja laitetasolla) kehitystyö painottui tässä hankkeessa. Kyseistä vaihetta tukevaksi työkaluksi kehitettiin energiansäästötoimenpiteiden kannattavuusmalli, jonka avulla voidaan vertailla havainnollisesti energiansäästötoimenpiteiden kannattavuutta erilaisissa suunnitteluratkaisuissa. Mallin avulla voidaan tarkastella toimenpiteiden taloudellisia vaikutuksia, energiankulutusvaikutuksia sekä vaikutuksia kasvihuonekaasupäästöihin. Kokonaisratkaisuun valittavat energiansäästötoimenpiteet voidaan valita puhtaasti taloudellisen tuottovaatimuksen perusteella tai valinnassa voidaan tarvittaessa ottaa myös arvotekijät huomioon. Tarkastelu voidaan laajentaa rakennustasolta esimerkiksi korttelitasolle, jolloin voidaan hallita laajempaa kokonaisuutta kerralla ja ohjata siihen käytettävissä olevien taloudellisten resurssien kohdistamista. Kannattavuusmallin avulla eri suunnitteluratkaisuihin saadaan valittua järkevät toimenpiteet, minkä jälkeen kokonaisratkaisuja voidaan vertailla keskenään elinkaariedullisuuden perusteella ja valita toteutettavaksi suotuisin vaihtoehto.

Tehdyt tarkastelut osoittavat, että energiansäästötoimenpiteiden kannattavuus on määrätyin edellytyksin korjaustoiminnassa parempi kuin uudistuotannossa. Tämä johtuu lähinnä siitä, että korjausrakentamisessa lämmöneristävyyden lähtötaso on merkittävästi uudisrakentamista huonompi. Määrätyillä edellytyksillä viitataan siihen, minkälainen korjaus on päätetty tehdä joka tapauksessa. Korjauksen perusratkaisun määrittämisellä on oleellinen vaikutus korjaushankkeiden energiansäästötoimenpiteiden kannattavuusarvioihin, sillä energiataloudelliset kannattavuusarviot perustuvat energiansäästötoimenpiteiden aiheuttamiin lisäkustannuksiin eikä niissä ole mukana valitusta perusratkaisusta aiheutuvaa kustannusta. On myös hyvä muistaa, että toimenpiteillä saavutettavien energiansäästöjen ja niiden toteuttamisesta aiheutuvien lisäkustannusten määrittämiseen liittyy aina merkittävää epävarmuutta.

Näyttäisi siltä, että vuokrataloyhtiöissä ollaan kiinnostuneita perustamaan päätöksiä nykyistä enemmän elinkaarikustannustarkasteluihin. Luotettava elinkaarikustannustarkastelu vaikuttaa kuitenkin vielä olevan vaikeaa ja siihen liittyy huomattavia kehittämistarpeita. Suunnitelmallisen korjaamisen ymmärrystä on edelleen pyrittävä lisäämään ja päätösten taustaksi tarvitaan työkaluja, kuten rakennusten elinkaarikustannustarkasteluihin soveltuvia laskentamalleja, jotka soveltuvat alueellisiin kehityshankkeisiin, joissa sekä korjataan että rakennetaan uutta. Markkinoilla olevat investointilaskentaan tarkoitetut mallit eivät näyttäisi aivan suoraan soveltuvan tällaisiin tarkasteluihin. Nykyisin valinnoissa painottuvat rakennuskustannukset, jolloin elinkaaritaloudellisesti kannattavia toimenpiteitä voi jäädä toteuttamatta. Koska vuokra on vuokrataloyhtiöiden liiketoiminnassa tärkein tulonlähde, toimenpiteiden vaikutus vuokratasoon näyttäisi nykyisin usein saavan elinkaarikustannuksia suuremman painoarvon päätöksiä tehtäessä.

Aluekehityshankkeiden elinkaarikustannustarkastelujen yhteydessä on toisinaan aiheellista tarkastella yhtenä vaihtoehtona myös vanhojen rakennusten purkamista. Hankkeessa tehdyt tarkastelut osoittivat, että taloudellisesti tarkasteltuna vanhan rakennuksen purkaminen ja uuden rakentaminen sen tilalle voi tulla kyseeseen joissain tapauksissa. Rakennusten purkamisen kannattavuudesta ei kuitenkaan voida sanoa yleispäteviä totuuksia, vaan tarkastelu on tehtävä aina tapauskohtaisesti. Lisäksi on huomioitava, että puhtaasti europohjaisten tarkastelujen tulokset voivat poiketa sellaisista tarkasteluista, joissa on mukana myös ”luonnontaloudellinen” näkökulma.

Rakentamisen ja lähiökorttelikorjaamisen päätöksenteossa on ongelmana, että tietoa eri ratkaisujen vaikutuksista on saatavilla vielä varsin rajoitetusti siinä vaiheessa, kun kustannuksia sitovia päätöksiä joudutaan tekemään. Ammattitaitoisella tietomallien hyödyntämisellä voidaan saada helpotusta tähän ongelmaan, jos tietomallipohjaista suunnittelua ja tiedonsiirtoa pystytään hyödyntämään siten, että suunnitteluprosessin päätöksenteon tueksi saadaan tuotettua riittävän luotettavaa ja havainnollista tietoa aiempaa varhaisemmassa vaiheessa. Tällöin edellytyksenä on, että hankkeen eri osapuolilla on riittävät valmiudet tietomallien ja tietomallipohjaisen tiedonsiirron hyödyntämiseen. Tällä hetkellä tietomalliosaaminen on laajassa mittakaavassa vielä varsin puutteellista.

Hankkeen yhtenä tavoitteena oli ohjata asumista viihtyisämpään suuntaan. Toteutettu asukkaiden viihtyvyyskysely osoitti, että naapurista kantautuvat hajut ja äänet ovat usein mainittuja ongelmia. Rakennuksen sisäinen ilmatiiviys on ainakin yksi osasyy hajujen ja äänien kulkeutumiseen ja näyttäisi siltä, ettei sen merkitystä korosteta nykyisin riittävästi. Ilmatiiviys saattaa olla oletettua hankalampi asia eikä sitä ehkä vielä käytännössä ymmärretä riittävän hyvin. Viihtyisyysvaikutustensa lisäksi ilmatiiviys on energiatalouden kannalta merkittävä tekijä. Hankkeen tavoitteisiin liittyvän merkittävyytensä vuoksi ilmatiiviyttä tarkasteltiin erillisenä tarkempana kokonaisuutena.

Tutkimushankkeen pääpaino oli energiataloudessa ja tarkastelut osoittivat, että korjausten yhteydessä toteutettuna on olemassa myös taloudellisesti kannattavia energiansäästötoimenpiteitä, mutta niillä saavutettavat säästöt jäävät verrattain vähäisiksi. Energiatehokkuus ei siis juuri parane eikä säästötavoitteita saavuteta, jos energiansäästötoimenpiteiltä edellytetään suurta tuottoa. Tehokkaimmat toimenpiteet, kuten ilmanvaihdon lämmön talteenotto ja seinien lisäeristys jäävät korjausten yhteydessä usein toteuttamatta. Vaikka energiatehokkuudesta puhutaan nykyisin paljon, se on vain yksi osa lähiökehittämiseen liittyvän päätöksenteon monimuotoista ongelmakenttää. Edullisen, viihtyisän ja energiatehokkaan asumisen kannalta on tärkeää, että suunnittelussa ja päätöksenteossa huomioidaan aina ratkaisujen ja päätösten vaikutukset kokonaisuuteen eikä keskitytä liiaksi yksittäisiin osatekijöihin. Lähiöiden kehittämiseen ja energiatehokkuuden parantamiseen tarvitaan uudenlaisia toimintatapoja ja osittain myös asennemuutoksia. EVAKO-hanke on ollut yksi askel asioiden eteenpäin viemisessä ja tekijät uskovat tuotetun tiedon olevan hyödyllistä, kunhan sitä sovelletaan myös käytäntöön.

Julkaisufoorumi-taso

Tilastokeskuksen tieteenalat

Latausten tilastot

Ei tietoja saatavilla